Der Wohnraum in Deutschland wird vor allem in den größeren Städten immer knapper. Es wird gebaut und modernisiert wie nie zuvor. Die Gründe hierfür sind sehr unterschiedlich. Zum einen aufgrund der starken Binnenwanderung in die deutschen Metropolen, da hier vor allem ausreichend Arbeitsplätze vorhanden sind und auch vorrangig neue entstehen.
Das lässt die Zahl an verfügbarem Wohnraum deutlich schrumpfen. Zum zweiten sind die Bestände an Mietobjekten in deutschen Großstädten in die Jahre gekommen. Mietshäuser aus der Vorkriegszeit entsprechend nicht mehr den heutigen Anforderungen – sowohl aus energetischer Sicht als auch hinsichtlich der Wohnungsgröße oder der Raumaufteilung.
Die Folge dessen ist, dass in nahezu allen wachsenden Großstädten umfangreich gebaut und saniert wird, um zeitgemäßen Wohnraum am Markt anbieten zu können. Oftmals ärgerlich für Mieter: Einige Vermieter springen auf den Modernisierungs-Zug auf und führen sog. „Luxussanierungen“ durch, um danach den Wohnraum weit teurer wieder vermieten zu können. Doch Vermieter dürfen nicht alles und Mieter haben Rechte, wenn eine Modernisierung des eigenen Wohnraumes angekündigt wird. Dazu einige Ausführungen.
Instandhaltung vs. Modernisierung
Nicht jede bauliche Maßnahme, die als Modernisierung angekündigt wird, fällt auch tatsächlich darunter. Einige Vermieter versuchen ihren Mietern Instandhaltungsarbeiten als Modernisierung zu verkaufen. Leider lassen sich beide Maßnahmen nicht immer klar voneinander trennen. Dennoch gibt es einige Faktoren, die zur groben Unterscheidung dienen können. So fallen unter Instandhaltung alle Maßnahmen, welche die „Bewohnbarkeit“ der Mietwohnung sichern sowie alle Maßnahmen, die unter eine „Verschönerung“ fallen. Bröckelt beispielsweise der Putz im Hausflur oder an der Außenfassade, so sind Reparaturarbeiten von Seiten des Vermieters lediglich Instandhaltungsmaßnahmen.
Das trifft ebenfalls zu, wenn beispielsweise die Heizungs- und Warmwasseranlage ausfällt und repariert werden muss. Instandhaltungsarbeiten rechtfertigen keinerlei Mieterhöhung, müssen vom Mieter jedoch geduldet werden.
Anders verhält es sich bei Modernisierungsarbeiten. Wird beispielsweise die Außenfassade neu gedämmt, werden neue Isolierglasfenster installiert oder ein Balkon angebaut, dann handelt es sich um eine Modernisierung und rechtfertigt grundsätzlich eine Mieterhöhung. Denn hier wird der Wohnstandart deutlich erhöht und/oder es werden Maßnahmen ergriffen, die der Energieeinsparung dienen. Aber: der Vermieter muss vor und während der Modernisierungsarbeiten einige Formalien beachten und auch Mieter haben Rechte im Zuge einer Modernisierung. Dazu im Folgenden einige Hinweise.
Welche Rechte und Pflichten hat der Vermieter bei einer anstehenden Modernisierung?
Kündigt der Vermieter Modernisierungsarbeiten an, dann muss dies drei Monate im Voraus geschehen. Sollte diese Frist nicht eingehalten werden, kann der Mieter den Handwerkern den Zutritt zur Wohnung verweigern. Darüber hinaus muss der Vermieter detailliert über die Inhalte der anstehenden Modernisierungsarbeiten informieren.
Inhalt einer Modernisierungsankündigung
Welche Arbeiten werden durchgeführt
Wann beginnen die Umbaumaßnahmen
Wie lange werden die Modernisierungsarbeiten dauern
Welche Mietsteigerung ist nach Abschluss der Arbeiten zu erwarten
Der Vermieter muss die Mieter in Textform informieren, allerdings reicht beispielsweise ein deutlich sichtbarer Aushang im Hausflur oder einer Anschlagtafel aus. Mieter müssen nicht zwingend einzeln und mit persönlicher Adressierung angeschrieben werden. Grundsätzlich müssen Mieter die Modernisierungsarbeiten dulden.
Nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten ist eine Mieterhöhung generell gerechtfertigt. Denn durch die Arbeiten werden deutliche Einsparungen beim Energieverbrauch erzielt sowie der allgemeine Wohnstandart spürbar gehoben. Das rechtfertigt einen Aufschlag von bis zu 11% auf die Jahresmiete, da so die Modernisierungskosten anteilig auf die Mieter umgelegt werden dürfen.
In einer Mieterhöhungserklärung muss der Vermieter schriftlich über eine Mieterhöhung informieren. Hier werden die Gesamtkosten der Modernisierungsarbeiten dargestellt und die dadurch entstehende Mieterhöhung gerechtfertigt.
Welche Rechte und Pflichten haben Mieter während und nach einer Modernisierung?
Sofern die anstehenden Modernisierungsarbeiten ordnungsgemäß angekündigt worden sind, muss der Mieter diese dulden. Einzige Ausnahme: „eine nicht zu rechtfertigende Härte“. Diese muss allerdings gerichtlich festgestellt und belegt werden, was sich in der Praxis als eher schwierig gestaltet.
Die Kürzung der Miete während der Arbeiten ist im Zuge der Modernisierung strittig. Sofern die Nutzbarkeit der Wohnung sehr stark eingeschränkt ist, kann die Miete gemindert werden. Das trifft zu, wenn einzelne Räume der Wohnung nicht genutzt werden können oder die Belastung mit Staub und Lärm übermäßig stark ist. Grundsätzlich empfiehlt es sich, alle Beeinträchtigungen sorgsam zu dokumentieren und dem Vermieter zusammen mit der Ankündigung der Mietminderung zu überreichen. Einzige Ausnahme: sofern eine energetische Sanierung vorliegt, kann die Miete in den ersten drei Monaten der Arbeiten nicht gemindert werden.
Grundsätzlich muss der Mieter auch Mietsteigerungen hinnehmen. Ausnahme: Sofern sich der Vermieter bei der Prognose der Mietsteigerung deutlich verkalkuliert – und zwar um mehr als 10% als zuvor angekündigt – so wird die Mieterhöhung erst 6 Monate nach Abschluss der Arbeiten wirksam.
Im Zusammenhang mit Modernisierungsarbeiten besitzen Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Dieses umfasst zwei Fälle: 1.: Werden Modernisierungsarbeiten angekündigt, so kann das Mietverhältnis zum Ende des folgenden Monats gekündigt werden. Und 2.: Erfolgt nach Abschluss der Arbeiten die Ankündigung einer Mieterhöhung, so kann zum Ende des übernächsten Monats das Mietverhältnis gekündigt werden.
