Sie möchten eine Immobilie kaufen oder verkaufen? Dann liegt einiges vor Ihnen – Schönes wie Aufreibendes, Unvorhersehbares wie Planbares. Damit Sie sich möglichst auf alle notwendigen Schritte vorab einstellen können, möchten wir Ihnen heute einen Überblick über das „Vorkaufsrecht“ geben – und aufschlüsseln, welche Arten dieses Rechtes in Deutschland üblich sind.
Was ist das Vorkaufsrecht?
Unter dem Vorkaufsrecht versteht man das Vorrecht, ein bestimmtes Gut vor Dritten zu erwerben. Kaufen Sie beispielsweise ein Grundstück, so erwerben Sie im Normalfall das Vorrecht, auch die darauf befindliche Immobilie kaufen zu können. Diese Regelung befindet sich in der zweiten Abteilung des Grundbuchs.
Möchte der Eigentümer der Immobilie einem Drittkäufer einen Kaufvertrag unterbreiten, muss er diesen zunächst dem Vorkaufsberechtigten vorlegen. Möchte dieser die Immobilie zu den entsprechenden Konditionen erwerben, muss ihm der Kauf gestattet werden. Für das Treffen seiner Kaufentscheidung hat der Vorkaufsberechtigte üblicherweise zwei Monate Zeit.
Die vier Arten des Vorkaufsrechtes
1. Dingliches Vorkaufsrecht
Das dingliche Vorkaufsrecht betrifft ausschließlich Grundstücke, wird durch die Paragrafen 1094 bis 1104 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt – und ist mit einem Eintrag im Grundbuch verbunden. Wer vorkaufsberechtigt ist, kann aufgrund dieses Grundbucheintrages also nicht übergangen oder ausgeschlossen werden. In einer Vielzahl der Fälle endet das dingliche Vorkaufsrecht erst mit dem Tod des Vorkaufsberechtigten. Es kann nur dann vererbt werden, wenn auch dieser Umstand im Grundbuch hinterlegt wurde.
2. Gesetzliches Vorkaufsrecht
Mit dem gesetzlichen Vorkaufsrecht regelt der Gesetzgeber (§ 577 BGB) das Vorkaufsrecht von MieterInnen. Es kommt zum Tragen, wenn die Wohnungen eines Mehrfamilienhauses in Form von Eigentumswohnungen an Dritte veräußert werden sollen. Die MieterInnen genießen dann ein Vorkaufsrecht. Übrigens: Das gilt ausdrücklich nicht für Personen, die in einem verwandtschaftlichen Verhältnis zu den VerkäuferInnen stehen.
3. Öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht
Fixiert in den Paragrafen 24 bis 28 des Baugesetzbuches (BauGB), wird das öffentlich-rechtliche Vorkaufsrecht von Städten oder Gemeinden ausgeübt – allerdings nur, wenn ein Interesse für das Allgemeinwohl glaubhaft gemacht werden kann. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn das Naturschutzgesetz, Wasserrecht, Denkmalschutzgesetz, Reichssiedlungsgesetz oder das Eisenbahngesetz gewahrt werden sollen. Auch hier gilt: Öffentliche Kommunen oder Städte dürfen das Vorkaufsrecht nicht anwenden, wenn KäuferInnen in einem Verwandtschaftsverhältnis zu VerkäuferInnen stehen.
4. Schuldrechtliches Vorkaufsrecht
Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht (§463 – 473 BGB) weicht in einem wesentlichen Punkt von den anderen Arten des Vorkaufsrechts ab: Es ist nicht mit einem Grundbucheintrag verbunden. In der Praxis bedeutet das: Wird die entsprechende Immobilie an Dritte verkauft, bleibt der Kaufvertrag gültig – jedoch ist die Verkäuferseite dann verpflichtet, Schadensersatz an die vorkaufsberechtigte Person zu zahlen.
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